Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/houston/news/multifamily/houston-apartment-sales-tick-up-but-finding-the-bottom-may-be-somewhat-scary-131132
Con i tassi d’interesse e i prezzi delle proprietà in calo, il mercato multifamiliare di Houston sta tornando a vivere.
Non basterà a salvare un settore fortemente in difficoltà.
Il divario tra le nuove comunità residenziali di Classe-A o Classe-B e l’edilizia abitativa più vecchia per i lavoratori a Houston è netto.
La domanda degli investitori è sorprendentemente robusta per le proprietà di alta qualità in buone posizioni, affermano i broker.
I prezzi sono attesi a scendere giusto il tempo necessario ad attrarre un’infusione di capitale e poi stabilizzare il mercato.
Ma la crisi sta crescendo nel settore Class-C, dove i sindacatori si sono affrettati ad acquistare proprietà a tassi di capitalizzazione compressi nei primi anni della pandemia, non prevedendo l’aumento dei tassi d’interesse in arrivo.
I prestatori hanno esteso e ignorato nella speranza di preservare i loro investimenti finanziari, ma gli esperti affermano che un’ondata di proprietà in difficoltà andrà inevitabilmente in vendita a Houston, facendo crollare i prezzi e lasciando le proprietà in cattive condizioni senza capitale per stabilizzarle.
“Il mercato Class-C a Houston è veramente, molto sfidato,” ha dichiarato il CEO e fondatore di Knightvest Capital, David Moore.
“Non credo che le persone sappiano quanto i prezzi debbano scendere affinché alcune di queste proprietà possano essere scambiate, e questo è un po’ spaventoso.”
Il Ritorno delle Vendite
L’attività di investimento era depressa nel 2023 e 2024 ma ha iniziato a riprendersi nel primo trimestre di quest’anno, dopo che i venditori hanno iniziato a ridurre i loro prezzi, ha detto Aziza Rehmatulla, direttore del mercato del capitale multifamiliare di JLL.
JLL ha registrato circa 1,1 miliardi di dollari in vendite di investimenti multifamiliari nella prima metà del 2025 e si aspetta che la seconda metà sarà più intensa, in particolare nel quarto trimestre, ha affermato.
Questo dovrebbe avvicinare la metro a circa 6 miliardi di dollari all’anno, i livelli prepandemici.
“Ci sono piaciuti i picchi che abbiamo visto nel 2021 e 2022, ma dato che l’ambiente dei tassi d’interesse è piuttosto difficile da ricreare, vogliamo solo la normalità,” ha detto Rehmatulla.
Ci sono molti fattori rassicuranti che attirano l’attenzione degli investitori a Houston, ha detto Moore.
La crescita degli affitti è lenta ma molto migliore rispetto ai tassi visto in città come Austin, dove una frenesia costruttiva ha portato a un’eccessiva offerta.
“Houston sta performando meglio di molti altri mercati del Texas perché, per una volta, non siamo il modello di eccesso edilizio,” ha affermato Susan Pohl, vicepresidente senior di Pagewood.
Knightvest Capital di Dallas, la scorsa settimana, ha annunciato l’acquisizione degli appartamenti Arlo Buffalo Heights, una comunità di 318 unità costruita nel 2014.
Houston è sempre stata una delle mete preferite per Knightvest, ma è ancora più attraente ora grazie ai prezzi relativamente bassi, ha affermato Moore.
“Di tutti i mercati in cui siamo, ha incontrato i prezzi accettabili per gli acquirenti,” ha detto.
Il prezzo medio di vendita per unità a Houston era di 157.000 dollari nel secondo trimestre.
Sebbene questo sia il livello più alto in due anni, è ben al di sotto della media del Texas di 178.000 dollari e della media degli Stati Uniti di 217.000 dollari, secondo un rapporto di Colliers.
“A questo punto nel ciclo, le persone sono diventate più realistiche,” ha affermato Pohl.
In questo momento, potrebbe essere più facile per i venditori capitolare a Houston, dove gli affitti pubblicizzati sono aumentati dello 0,2% su base mensile nei tre mesi fino a maggio, secondo Yardi Matrix.
In confronto, gli affitti ad Austin sono diminuiti del 5,2% su base annua.
Gli investitori a Houston potrebbero non aver ottenuto i ritorni che speravano, ma possono almeno vendere e pareggiare i conti, ha detto Moore.
“Mentre ad Austin, puoi trovarti a dire: ‘Wow, non possiamo restituire i soldi ai nostri investitori, quindi dobbiamo trattenere,'” ha detto.
La Crisi
Mentre il divario tra le aspettative di venditori e acquirenti si sta chiudendo per gli asset di Classe-A e Classe-B a Houston, i prezzi devono ancora scendere ulteriormente nel settore Class-C.
La crisi è dilagante ora dopo che gli investitori si sono affrettati a comprare proprietà multifamiliari a tassi di interesse estremamente bassi e a prezzi gonfiati nei primi anni della pandemia.
“Con il senno di poi, possiamo dire che erano sopravvalutate,” ha detto Moore.
“Parte del motivo per cui erano sopravvalutate è che la crescita degli affitti era alta e le persone presumevano semplicemente che la crescita degli affitti sarebbe continuata, e non lo ha fatto.”
Molti di questi acquisti sono stati effettuati con prestiti a tasso variabile, portando a un’incapacità di pagare i mutui quando i tassi d’interesse sono aumentati.
Il mercato multifamiliare di Houston ha visto alcune gravi esecuzioni in questi anni.
Ci sono stati più di 400 milioni di dollari in note multifamiliari a supporto di 12 proprietà dichiarate in vendita all’asta di esecuzione di Harris County a settembre, secondo i registri online analizzati da Bisnow, anche se una dichiarazione non implica necessariamente che una proprietà sarà eseguita.
I prestatori che subentrano in proprietà in difficoltà sperano di vendere a quanto pagato per una proprietà o almeno all’importo del prestito, che è tipicamente il 75% del prezzo totale, ha affermato Feras Moussa, cofondatore di Disrupt Equity.
“I prezzi devono scendere ulteriormente,” ha detto.
Un esempio estremo è un complesso residenziale che si è venduto per 25.000 dollari a porta, quando sarebbe andato per 100.000 dollari a porta se fosse stato stabilizzato tre o quattro anni fa, ha detto.
“Questi sono affari difficili, accordi da 500, 600 unità qui a Houston che sono già mal gestiti, con il 20% di occupazione, poi vengono eseguiti,” ha aggiunto Moussa.
Ma molti prestatori hanno esteso e ignorato nella speranza di non dover affrontare una svalutazione, mentre sperano che il mercato cambi in modo che l’acquirente possa uscire dall’accordo senza troppa sofferenza, ha detto.
“A un certo punto, non possono più estendere e ignorare,” ha detto Pohl.
“Ci sarà un giorno di giudizio.”
Il taglio di 25 punti base dei tassi d’interesse da parte della Federal Reserve nel mese di settembre potrebbe consentire alcune ristrutturazioni, ma non cambierà sostanzialmente l’ambiente in difficoltà a Houston.
Il taglio dei tassi non influisce su ciò che è più importante, ossia i tassi dei Treasury a cinque e dieci anni.
I mutuatari che non possono ristrutturare dovranno affrontare l’esecuzione forzata o dovranno vendere.
Allo stesso modo, alcuni prestatori hanno preso il controllo di proprietà e ora stanno investendo per stabilizzare e successivamente venderle, ha detto Bob Heard, vicepresidente esecutivo di proprietà di investimento multifamiliare presso Colliers Houston.
Cioè, se possono trovare acquirenti.
“Ci aspettiamo che ci sarà una sorta di ondata di queste offerte sul mercato, e non ci sono abbastanza acquirenti qualificati per acquistarli,” ha detto Heard.
“Quindi, se troppi affari arrivano contemporaneamente, ciò farà scendere i prezzi.”
Il Disequilibrio
Ma anche un significativo abbassamento dei prezzi è improbabile che sposti l’attenzione degli investitori istituzionali verso il mercato Class-C.
“Non credo che il capitale istituzionale insegua le offerte di Classe-C a qualsiasi prezzo,” ha detto Moore, aggiungendo che la diminuzione dei prezzi nel settore Class-C probabilmente non influenzerà i prezzi nel settore istituzionale.
La piscina di acquirenti per proprietà di livello inferiore è piccola e potrebbe persino ridursi man mano che gli acquirenti scoprono che possono ottenere maggior valore in un mercato che si sta normalizzando.
“Ci sono sicuramente delle linee di demarcazione per alcuni affari,” ha detto Rehmatulla.
“Questo è davvero solo capitale che diventa un po’ più rigoroso su ciò che cercano.”
Disrupt Equity, con sede a Houston, ha ampiamente spostato il proprio pipeline di acquisizione da proprietà di Classe-C a Classe-B, ha affermato Moussa.
L’azienda acquisterà comunque proprietà di Classe-C al prezzo giusto, ha detto Moussa, come l’asset che ha acquisito giusto a ovest del Galleria lo scorso giugno per circa il 60% del prezzo di acquisto precedente.
“Quindi continueremo a comprare, ma per quanto riguarda ciò che è più attraente in questo momento, stiamo davvero focalizzando su quel prodotto B,” ha detto Moussa.
Le proprietà costruite 30 anni o più fa sono funzionalmente obsolete, il che significa che necessitano di ristrutturazioni agli esterni e interni per diventare stabilizzate, ha detto Moore.
Knightvest si concentra su proprietà più recenti che possono prosperare con solo una ristrutturazione interna, ha detto.
Gli investitori non sono così interessati a opportunità di profitti profondo di valore, perché la necessità di aumentare gli affitti per realizzare un profitto è intrinsecamente più rischiosa, ha affermato Pohl.
Gli acquirenti possono identificare un buon affare che necessita di lavoro che sembra conveniente, ma non riescono a trovare capitale per collaborare con loro a causa dell’alto rischio, ha detto.
Questa tendenza ha portato a casi di esecuzione in evidenza, alcuni con gli inquilini che si lamentano di “condizioni abitative deplorevoli.”
Ma se i prestatori prendono il controllo di proprietà con piani per finanziare le ristrutturazioni stesse e aspettare fino a quando la proprietà è stabilizzata per venderla, ciò comporta il rischio di entrare nel mercato nello stesso periodo di un’ondata di proprietà in difficoltà, ha affermato Heard.
“Sarei preoccupato se stessi prendendo qualcosa indietro, anticipando di investire soldi nella proprietà per stabilizzarla, per poi vendere a un prezzo più alto, perché la possibilità che tolgano tutto il potenziale sarebbe alla fine un colpo per i prezzi di uscita,” ha detto.
I prestatori hanno un’opportunità di uscire a un buon prezzo ora, ha detto Heard.
“Sarebbe meglio essere i primi piuttosto che gli ultimi,” ha detto.
