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I condomini a San Francisco stanno subendo un abbassamento dei prezzi, ma le tariffe di vendita convenienti sono solo il primo passo. Fai sul serio riguardo a una vendita e gli sviluppatori presto ti offriranno una gamma irresistibile di vantaggi, rendendo questo uno dei migliori momenti nella memoria recente per acquistare. Nervoso per le spese HOA? Potresti ottenerne alcune gratuite per alcuni anni. Hai bisogno di soldi per i costi di chiusura? Fatto. I tassi di interesse sono troppo alti? Opzioni di finanziamento speciali possono abbattere quei tassi nella tanto ambita fascia del 5%. “La cosa più importante per gli acquirenti è semplicemente porre sempre domande,” ha affermato Lynn Bell, un agente di Christie’s International Real Estate Sereno, che ha guidato le vendite presso il progetto Shipyard nella Bayview. “A volte possiamo fare un po’ di più, e a volte non possiamo, quindi è questa danza di avanti e indietro.”
Attualmente, gli acquirenti di condomini, soprattutto nel centro di San Francisco, guidano quel cha-cha. Mentre il mercato continua a recuperare a scatti dalla pandemia e dagli aumenti dei tassi di interesse, gli sviluppatori si stanno allarmando per il rimborso dei prestiti per la costruzione e per coprire le spese HOA per le unità vuote. Molti hanno già abbassato i prezzi di vendita – alcuni di oltre un quarto – per conquistare i compratori. Il prezzo medio di vendita di 1,15 milioni di dollari è all’incirca lo stesso di prima della pandemia, secondo la nuova agenzia di sviluppo Polaris Pacific. Se i prezzi si mantenessero semplicemente all’altezza dell’inflazione, sarebbero almeno il 20% più alti attualmente. Gli sviluppatori possono ridurre i prezzi solo fino a un certo punto prima che ciò influisca negativamente sulla proprietà o irriti altri proprietari. Pertanto, le offerte oggi spesso includono incentivi retroattivi, come buy-down dei tassi, crediti per i costi di chiusura e aggiornamenti del design. Questi possono aggiungere fino al 10% di valore per l’acquirente senza danneggiare i dati di vendita comparativi, che sono così importanti.
Il progetto condominiale Shipyard a Bayview. | Fonte: Jason O’Rear Photography
“Gli acquirenti sono super esperti qui nella Bay Area,” ha detto Bell. “Fanno le loro ricerche. Guardano i comp. Entrano nella situazione, per la maggior parte, sapendo cosa sono stati scambiati. ” E, se sono particolarmente esperti, sanno quali vantaggi possono estrarre da uno sviluppatore affamato di una potenziale vendita. L’acquirente ha il potere. Cosa, esattamente, sigilla l’affare dipende dai desideri dell’acquirente. Ad esempio, un multimilionario che desidera muoversi rapidamente nel lussuoso grattacielo 181 Fremont potrebbe voler acquistare i mobili di un’unità modello. Quelli ai limiti del loro potere d’acquisto sono più propensi a chiedere crediti HOA e buy-down dei tassi: essenzialmente, uno sconto sui tassi d’interesse, pagato dallo sviluppatore, sia attraverso le sue connessioni bancarie che come contante al momento della chiusura. “L’approccio migliore in questo momento è avere un insieme di offerte che possono essere utilizzate a seconda delle esigenze di ogni singolo acquirente,” ha detto Krysen Heathwood, specializzato nelle nuove vendite presso Compass, incluso 181 Fremont. “Un approccio unico non funziona per tutti.”
Paul Zeger, cofondatore di Polaris Pacific, rappresenta una gamma di edifici condominiali, dalla torre contorta di Mira nel centro città a offerte più piccole come il Crescent Nob Hill progettato da Robert A.M. Stern. Ciò che gli acquirenti possono aspettarsi dagli incentivi degli sviluppatori differisce drammaticamente a seconda della popolarità dell’edificio e delle caratteristiche uniche come una posizione privilegiata o una vista, ha detto Zeger. Le proprietà più ambite hanno meno pressione per concedere qualcosa. Tuttavia, “in generale, praticamente tutti sono in fase di negoziazione,” ha affermato. L’agente di Christie’s Sereno Jenn Davis ha ricordato che durante la Grande Recessione, un sviluppatore ha persino fornito un’assicurazione contro il calo dei valori offrendo di pagare la differenza se una seconda perizia alcuni mesi dopo fosse stata inferiore alla prima. Davis non ha sentito quella proposta questa volta, ma praticamente tutti gli altri incentivi della scorsa recessione sono tornati: crediti per i costi di chiusura fino a 35.000 dollari, il 50% delle spese HOA per cinque anni e crediti pari al 5% del prezzo di acquisto per aggiornamenti di design come pavimenti, tende e nuovi elettrodomestici. Per coloro che pagano in contante, gli incentivi sono praticamente illimitati, limitati solo da ciò che il venditore è disposto a dare. Ma per gli acquirenti con un prestito garantito da Fannie Mae o Freddie Mac, ci sono delle restrizioni; ad esempio, un massimo di un anno di spese HOA e crediti fino al 6% per coloro che mettono il 20% come anticipo. Maggiore è la somma che l’acquirente mette, maggiore è il contante che può essere restituito al momento della chiusura, approvato dal prestatore. Gli sviluppatori hanno regolarmente raggiunto i limiti di tali vincoli, e i venditori in edifici più vecchi hanno dovuto abbassare ulteriormente i prezzi per rimanere competitivi con le trattative retroattive e le unità più nuove. I venditori che hanno acquistato anni fa stanno scaricando unità a prezzi inferiori al loro costo d’acquisto. Presso 300 Third St., che è stato costruito negli anni ’90, un proprietario di proprietà che ha pagato quasi 1 milione di dollari nel 2017 ha venduto quest’anno con un sconto del 25%. Presso Yerba Buena Lofts, progettato nel 2001 da Stanley Saitowitz, un monolocale con uno studio e un bagno è andato per 685.000 dollari ad agosto. Il venditore aveva pagato 718.000 dollari nel 2005.
181 Fremont offre alcuni dei condomini più costosi della città. | Fonte: Jacob Elliott
Alcuni venditori offrono la propria forma di vantaggi, fornendo contanti al momento della vendita per buy-down dei tassi o costi di chiusura e prendendo tali soldi dai loro proventi netti. “Stanno semplicemente dando i dollari e dicendo, ‘Ecco i dollari. Usali come vuoi.'” ha detto Bell.
Fugace come un lampo
Come di consueto, i broker dicono che è il momento di agire. Non ci sono praticamente nuovi edifici condominiali in costruzione, sostengono, il che implica meno inventario in futuro. I dati confermano questa teoria. Nell’agosto 2022, c’erano circa 1.300 nuovi elenchi attivi di costruzione a San Francisco, secondo Polaris. Quel numero è diminuito da allora, scendendo a 753 quest’anno. Ci sono anche solo circa 300 unità condominiali attualmente in costruzione nella città. Di conseguenza, sia le vendite di condomini che i prezzi sono in aumento, secondo Compass, il che potrebbe suggerire che il fondo è stato raggiunto e oltrepassato. Anche il mercato degli affitti ultra-competitivi significa che sempre più abitanti di San Francisco stanno ponderando se l’acquisto di un condominio di ingresso sia superiore all’affitto, con il vantaggio aggiuntivo di costruire equità. Tuttavia, gli acquirenti di oggi comprendono che se il loro obiettivo principale è l’apprezzamento, potrebbero essere in con un lungo tragitto. Bell ha detto di aver recentemente avuto maggiore trazione con i compratori quando il Shipyard offre un buy-down dei tassi su un mutuo fisso di 30 anni piuttosto che opzioni a lungo termine più brevi. “Avrai qualcuno nella sua tarda ventina, inizio trenta, e sai che si sposteranno. Vogliono solo la sicurezza del [tasso fisso di 30 anni],” ha detto.
Il Shipyard ha iniziato a vendere unità nel 2014 e ha affrontato una battaglia in salita a causa del calo del mercato e di una serie di cause legali che hanno denunciato la contaminazione del sito precedentemente occupato dai cantieri navali della Marina. Ma la comunità Hillside di quasi 600 condomini e villette è ora venduta al 95%, ha affermato Bell. Per concludere affari, Bell ha offerto finanziamenti speciali, spese HOA per un anno e contributi ai costi di chiusura. Raggiunge regolarmente i limiti fissati dai prestatori per i suoi principalmente acquirenti alle prime armi. “La negoziazione consiste nel trovare un win-win, giusto? Ma quando si arriva a un punto in cui non c’è offerta e c’è domanda, ciò spinge automaticamente il mercato verso l’alto,” ha detto. È una routine parte del ciclo che ha vissuto più e più volte. “Negli ultimi 40 anni in cui sono qui,” ha chiesto, “quante volte abbiamo visto ciò?” Quindi, per gli acquirenti di condomini a San Francisco, non c’è mai stato un momento migliore di questo.
