Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/houston/news/office/more-than-3-of-houstons-office-market-is-slated-for-conversion-130201
Houston ha la terza più alta quantità di metri quadrati di conversione degli uffici programmati o in fase di realizzazione nel paese, con 6,7 milioni di piedi quadrati.
Questo dovrebbe fare una notevole differenza nell’eccesso di spazi per uffici non occupati della città, mentre le conversioni e le demolizioni superano la nuova costruzione sia a livello locale che a livello nazionale.
La tendenza diffusa alla conversione degli spazi per uffici sotto-utilizzati in spazi multifamiliari o in altre destinazioni avviene in un contesto in cui la nuova costruzione di uffici è crollata.
Secondo CBRE, gli Stati Uniti perderanno più spazi per uffici di quanti ne costruiscano quest’anno, la prima volta che ciò accade in almeno 25 anni.
Jessica Morin, direttrice della ricerca sugli uffici negli Stati Uniti di CBRE, ha principalmente attribuito questa situazione alle condizioni di mercato nazionali: il multifamiliare continua a presentare fondamentali solidi, mentre i tassi di disponibilità degli uffici oscillano su un massimo storico.
Questo è esemplificato a Houston, dove il tasso di disponibilità degli uffici era del 25,9% nel secondo trimestre, secondo CBRE.
“Guardando l’opportunità dall’altro lato, con una disponibilità multifamiliare significativamente più bassa e una crescita degli affitti a due cifre dalla pandemia,” ha detto Morin.
“Quindi l’opportunità lì è piuttosto chiara.”
Questi fondamentali hanno anche reso la nuova costruzione di uffici meno attraente.
Una media di 44 milioni di metri quadrati di nuovi spazi per uffici negli Stati Uniti è stata consegnata annualmente negli ultimi dieci anni.
Ma quest’anno, si prevede che solo 13 milioni di piedi quadrati vengano costruiti, e l’anno prossimo, anche quella cifra sarà ridotta della metà, ha detto Morin.
Nel frattempo, una media di 58 conversioni di uffici è stata completata annualmente dal 2018 al 2024 a livello nazionale.
Nel 2024, verranno completate un numero record di 94 conversioni e altre 68 sono attese quest’anno, secondo CBRE.
Molte di queste stanno avvenendo a Houston, dove il pipeline di nuova costruzione di uffici è quasi esaurita e solo 630.000 piedi quadrati di spazio per uffici è attualmente in costruzione.
Questo è solo una frazione dei 6,7 milioni di piedi quadrati destinati alla conversione, che rappresenta il 3,2% del mercato totale degli uffici di Houston, secondo CBRE.
Due edifici per uffici a Houston sono già in fase di conversione, e altri otto sono stati pianificati o annunciati, secondo il tracker di CBRE.
Sei dei dieci sono destinati a diventare spazi multifamiliari.
Una delle conversioni annunciate più grandi nel mercato di Houston è la riqualificazione del campus dell’ex Fluor a Sugar Land, che ha 1,1 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici.
Fluor Corp. si è trasferita in uno spazio molto più piccolo, di 308.000 piedi quadrati, nel Energy Corridor nel 2023.
Il Consiglio Comunale di Sugar Land ha creato un distretto di riqualificazione per il campus di 53 acri e ha approvato fino a 24,3 milioni di dollari in incentivi e rimborsi per nuovi spazi verdi, spazi civici, demolizione, bonifica ambientale e infrastrutture pubbliche.
Il gruppo Lovett con sede a Houston svilupperà il progetto noto come Lake Pointe Green, comprendente circa 720 unità multifamiliari.
Le città di tutto il paese stanno allentando le normative e offrendo incentivi per facilitare le conversioni da ufficio a residenziale, che possono contribuire ad affrontare la carenza di abitazioni e aumentare le entrate fiscali immobiliari aumentando il valore di un edificio sottoutilizzato, secondo CBRE.
Questi incentivi municipali potrebbero essere una manna per le conversioni degli uffici in futuro, ha detto Morin.
“Non è nell’interesse di una città avere un edificio per uffici vuoto,” ha detto, aggiungendo che le conversioni di edifici per uffici vuoti possono migliorare l’aspetto generale, la percezione e la sicurezza di un quartiere.
Tuttavia, l’aumento dei costi di costruzione, i dazi doganali, la riduzione della disponibilità di manodopera e i tassi di interesse persistentemente elevati potrebbero rappresentare ostacoli per i progetti di conversione in futuro, secondo il rapporto.
La loro viabilità è già messa alla prova dall’età degli edifici, dalla dimensione della pianta fondamentale e dall’imprevedibilità.
Questi fattori hanno contribuito a far emergere la demolizione come opzione per gli uffici sottoutilizzati.
CBRE segnala che 10,5 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici sono previsti per essere demoliti quest’anno, la prima volta in otto anni in cui la metratura annuale di demolizione supera i 10 milioni di piedi quadrati.
“Le condizioni che favoriscono le conversioni e quelle che potrebbero ostacolarle si verificano tutte contemporaneamente,” ha dichiarato Morin.
Altri fattori, come quattro trimestri consecutivi di assorbimento positivo a livello nazionale dopo sei trimestri consecutivi di assorbimento negativo, continuano a indicare un mercato degli uffici che sta lentamente girando pagina, ha affermato CBRE.
In totale, 23,3 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici a livello nazionale sono previsti per essere demoliti o convertiti entro la fine di quest’anno.
“C’è ancora un forte pipeline per questi progetti,” ha detto Morin.
“Le città sono molto investite e interessate a vedere questi progetti realizzarsi, e vedremo sempre più programmi che facilitano questi progetti o aiutano ad alleviare i costi allo stesso tempo.”
