Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/atlanta/news/commercial-real-estate/mysterious-developer-is-pushing-billions-in-georgia-megaprojects-an-sec-veteran-warns-buyer-beware-130125
Bear Village è stato presentato come un cambiamento di gioco da 650 milioni di dollari per Commerce, Georgia.
Il resort porterebbe parchi acquatici al coperto e all’aperto, un hotel da 600 camere, una pista per go-kart, un centro d’intrattenimento, negozi al dettaglio, timeshare e un acquario d’acqua dolce da 15.000 galloni nella tranquilla città di 8.800 persone, a 70 miglia a nord-est del centro di Atlanta.
Tuttavia, Bear Village appare attualmente meno come un resort e più come un miraggio — il pezzo centrale di una rete di hype, accordi falliti, registrazioni dubbie e promesse alimentate da criptovalute.
Una rendering di Bear Village, un concetto di resort destinato a Commerce, Georgia, presentato da Webstar Technology Group.
Il suo presunto sviluppatore, una società di penny stock chiamata Webstar Technology Group, ha anche in programma di costruire un progetto misto da un miliardo di dollari nel cuore di Atlanta.
Ma Webstar, con sede ad Atlanta, ha lasciato dietro di sé una scia di bandiere rosse, secondo un’inchiesta di Bisnow: permessi inesistenti, affari terrieri collassati, CV non verificabili, registrazioni presso la Securities and Exchange Commission piene di errori.
Questo si somma a quello che esperti contabili di pubbliche società avvertono potrebbe essere uno schema che inganna gli investitori.
“È il tuo classico schema di pump and dump,” ha commentato Lynn Turner, ex capo contabile della SEC, a Bisnow dopo aver esaminato i dettagli della storia aziendale di Webstar.
“Sfortunatamente, sembra un’attività criminosa.”
Il CEO di Webstar, Ricardo Haynes, ha dichiarato in un comunicato stampa di febbraio che Bear Village creerebbe un “‘esperienza di intrattenimento senza pari che attirerà famiglie, appassionati di brividi e turisti da tutto il sud-est e oltre,” citando “un forte supporto della comunità.”
Tuttavia, nessun funzionario a Commerce ha sentito parlare di Haynes o di Webstar.
Sebbene l’azienda abbia dichiarato in una registrazione regolamentare di avere un accordo terreste nella Banks County, apparentemente non ha mai presentato domanda per i permessi o chiesto informazioni sui servizi.
Un accordo da 5 milioni di dollari concluso nel 2023 è collassato l’anno scorso.
La società pubblicamente quotata non ha ancora divulgato questo dettaglio ai suoi investitori.
“La grandezza di esso e per un parco acquatico, penseresti che prima di scegliere dove localizzarlo, indagassero sulla disponibilità d’acqua,” ha detto il presidente della commissione della Banks County, Taylor Griffith.
“Non abbiamo l’acqua per farlo.”
Ma Webstar sta andando avanti.
Ha firmato un contratto per acquistare una proprietà di 10 acri in un incrocio critico nel centro di Atlanta, dove ha annunciato piani di costruire un resort da 1,2 miliardi di dollari, finanziato parzialmente attraverso la vendita di token cripto.
Ma funzionari locali di Atlanta affermano che nemmeno loro hanno mai parlato con Webstar, e gli stakeholder della zona hanno detto a Bisnow che dubitano che i suoi piani vedranno mai la luce.
I funzionari di Webstar negano che l’azienda stia operando come uno schema di pump-and-dump — in cui i proprietari di un’azienda fanno affermazioni false o fuorvianti per gonfiare artificialmente il prezzo delle azioni — e sostengono che l’accordo per il sito di Atlanta dimostra che sono legittimi.
Rimarcano anche la loro “piena trasparenza normativa attraverso le registrazioni SEC” e il loro modello strategico a lungo termine come prova della legittimità dei loro progetti.
Quando Bisnow ha chiesto informazioni sull’accordo terra fallito nella Banks County, Haynes ha dichiarato in una nota che “il sito originale si è rivelato contenere zone umide durante la nostra due diligence (che è costata all’azienda tempo e denaro non recuperabili), rendendolo inadatto per lo sviluppo.”
Non ha detto perché la società non ha divulgato quel fatto ai detentori delle sue 400 milioni di azioni ordinarie.
Tuttavia, ha affermato che Webstar ha identificato un nuovo sito a Commerce per Bear Village e prevede di presentare una registrazione SEC quando firmerà un contratto.
“Attraverso il nostro mediatore locale, la città di Commerce sta lavorando in coordinamento con una contea vicina per supportare le infrastrutture idriche richieste,” ha affermato Haynes nella dichiarazione.
“Se necessario, siamo pronti a implementare un sistema autosufficiente, comprese perforazioni di pozzi, serbatoi d’acqua e soluzioni di riciclaggio.”
Tuttavia, questa affermazione appare anche esagerata al meglio e, nel peggio, falsa.
“Non sono a conoscenza di alcuna posizione per questo sviluppo proposto. La città non ha coordinato né parlato con un’altra contea per supportare questa proposta,” ha scritto il manager della città di Commerce, Matthew Hailey, in un’email.
“Io e il personale non siamo stati contattati da nessuno che rappresenti questo sviluppo proposto.”
Commerce, Georgia, è una cittadina con meno di 9.000 persone, ma Webstar ha dichiarato la sua intenzione di costruire un resort da 650 milioni di dollari ancorato a un parco acquatico.
Dai Cannabis ai Condo
Fino allo scorso giugno, Webstar era un’azienda software.
È allora che Haynes e quattro soci — Donald Keer, Eric Collins, Lance Lehr e Tori White — hanno acquisito le sue azioni privilegiate in un affare da 500.000 dollari e hanno spostato il suo focus verso lo sviluppo di intrattenimento e resort, secondo le registrazioni SEC.
Non era la loro prima reinvenzione.
Nel 2022, lo stesso gruppo ha preso il controllo di Thunder Energies, una startup del settore cannabis — non per vendere marijuana, ma per perseguire le loro ambizioni nel settore dei resort.
Nel frattempo, hanno venduto azioni nei mercati over-the-counter mentre rilasciavano comunicati stampa e registrazioni SEC che, secondo esperti contabili e di valori mobiliari che le hanno esaminate, sollevano bandiere rosse sulla viabilità dell’azienda e sulla legittimità delle sue divulgazioni.
“Sembra uno schema Ponzi,” è stata la visione di Preeti Choudhary, professore di contabilità all’Università dell’Arizona e consulente per la Public Company Accounting Oversight Board, una nonprofit creata dal Congresso per supervisionare le società pubblicamente quotate negli Stati Uniti.
“Continuano a reincorporare sotto nuovi nomi in attività non correlate a quell’obiettivo,” ha detto, dopo aver esaminato le registrazioni di Webstar e Thunder Energies su richiesta di Bisnow.
“E poi cercano di far diventare l’attività un parco divertimenti, che non ha nulla a che fare con l’obiettivo aziendale di ciò che hanno acquisito.”
Il primo documento di Bear Village risale a luglio 2020, quando Donald Keer, un avvocato basato in Pennsylvania, ha incorporato Bear Village Inc. come entità per scopo di lucro nel Wyoming, elencando la sua sede a Snellville, Georgia.
Il 3 novembre 2020, Keer ha presentato una dichiarazione di offerta alla SEC, dichiarando l’intenzione di vendere 10 milioni di azioni ordinarie e raccogliere fino a 50 milioni di dollari.
Dieci giorni dopo, l’Ufficio Immobiliare e Costruzione della SEC ha inviato una lettera a Haynes, elencato come CEO di Bear Village, affermando che l’offerta “non riesce in numerosi aspetti materiali a conformarsi ai requisiti di Regolamento A.”
Nei successivi 16 mesi, Bear Village e la SEC hanno scambiato corrispondenza mentre l’azienda cercava di correggere le carenze della registrazione.
Il 10 marzo 2022, Bear Village ha presentato un circolare di offerta aggiornata che delinea piani per resort a tema fauna selvatica a Pigeon Forge, Tennessee, e Commerce, Georgia — ciascuno dei quali includerebbe parchi acquatici, condomini, timeshare, hotel e centri per avventure.
La registrazione era piena di errori di ortografia e di linguaggio imbarazzante, a volte baffante.
Una frase, sotto il titolo “Filosofie Operative Energetiche,” termina senza una conclusione: “Saranno sviluppate procedure per garantire che le attrezzature e le strutture funzionino sotto.”
Un altro esempio: “Durante la fase di pianificazione e progettazione, sarà prestata attenta considerazione all’utilizzo di finiture e articoli che forniranno un prodotto durevole che manterrà il suo splendore per anni a venire.”
Choudhary ha dichiarato che, nella sua esperienza, tali errori sono rari nelle registrazioni pubbliche e possono segnalare controlli interni deboli.
Haynes, Keer, Collins, Lehr e White sono tutti elencati come funzionari nella circolare di offerta.
Diciotto giorni dopo, il 28 marzo 2022, la SEC ha emesso un avviso di qualificazione.
Era l’ultima registrazione di Bear Village Inc.
Poche settimane prima, gli stessi cinque individui avevano acquisito una società di penny stock nel settore cannabis chiamata Thunder Energies, secondo i registri SEC.
Keer aveva precedentemente lavorato presso l’azienda.
Hanno acquistato il 100% delle sue azioni privilegiate per 50.000 dollari e presto hanno riqualificato l’attività incentrandosi sullo sviluppo immobiliare.
Le registrazioni di Thunder Energies dettagliano compensi ai dirigenti, condono di prestiti e un nota promissoria da 40 milioni di dollari a Turvata Holdings Ltd. in cambio di 50.000 token di criptovaluta chiamati Rora Prime Coins, ciascuno con un valore di 800 dollari.
La cripto rimane centrale nella presentazione di Bear Village — Webstar ha emesso un comunicato stampa ad aprile che annunciava che avrebbe “sfruttato la tokenizzazione blockchain” per i suoi progetti immobiliari, in modo che gli investitori avessero percorsi più “sicuri, trasparenti ed efficienti per partecipare” — ma Haynes e Keer non hanno risposto quando Bisnow ha chiesto se i Rora coins sono ancora legati al progetto.
Un’altra rendering del concetto di Bear Village.
I funzionari di Webstar dicono di avere discusso con i funzionari della città di Commerce i piani per il resort, ma il manager della città di Commerce ha dichiarato che non sono stati tenuti colloqui di questo tipo.
Keer stava già lavorando come avvocato per il fondatore di Webstar e azionista di controllo, James Owens, quando ha presentato Owens al team di Bear Village e ha suggerito l’acquisizione, ha detto Owens a Bisnow a marzo.
In quell’intervista, Owens ha dichiarato di aver impostato Webstar come un’azienda di licenze software, ma l’ha venduta a Haynes, Collins, Lehr, White e Keer, che cercavano un veicolo corporativo per raccogliere fondi su un mercato azionario più grande rispetto a quello over-the-counter.
“Questo veicolo è perfetto per ciò che cercano di realizzare,” ha detto Owens all’epoca.
“Se ottengono il loro finanziamento e fanno tutto ciò che devono fare, possono portare questo al Nasdaq.”
‘Un Segnale di Cattive Notizie’
Dal momento in cui i dirigenti di Thunder Energies hanno assunto il controllo di Webstar, l’azienda ha ripetutamente presentato rapporti finanziari in ritardo e non ha divulgato sviluppi chiave — segnali di avvertimento per i vigilantes dell’accounting pubblico che hanno parlato con Bisnow.
La sua azione ha perso l’80% del suo valore e ora viene scambiata a 4 centesimi per azione.
“Il reporting finanziario tardivo è tipicamente segnali di cattive notizie.
Ciò suggerisce che non hanno buone informazioni interne,” ha dichiarato Choudhary.
“Spesso il reporting tardivo è associato a cattiva contabilità.”
Turner, che è stato accreditato per l’aggiornamento della regolamentazione della SEC sugli audit delle pubbliche società durante il suo mandato negli anni ’90, ha affermato che la storia di Webstar di revisori problematici ha sollevato particolari preoccupazioni.
Subito dopo che Haynes e il gruppo di Keer hanno preso il controllo dell’azienda, hanno terminato il contabile che Owens aveva utilizzato, Assurance Dimensions, con sede in Florida, e hanno sostituito la società con Olayinka Oyebola & Co., con sede a Lagos, Nigeria.
Il nuovo leadership di Webstar non ha fornito una ragione nella registrazione SEC del 19 agosto che ha rivelato il cambiamento.
Il mese successivo, la SEC ha accusato Olayinka Oyebola di aver agevolato e aiutato una frode da 250 milioni di dollari non facendo nulla quando l’imprenditore tecnologico nigeriano Dozy Mmobuosi “ha creato più rapporti di audit falsi riportanti la firma di Oyebola e li ha inclusi nelle registrazioni SEC come se fossero emessi dalla sua azienda.”
Oyebola ha negato le accuse ed è in trattativa per una risoluzione con la SEC, secondo documenti di tribunale.
Webstar ha licenziato Oyebola a gennaio e ha sostituito il firm con Pipara & Co LLP, con sede a Ahmedabad, India, secondo una registrazione, che elenca l’ufficio di Pipara a New York nel Rockefeller Center come sede.
Pipara ha revisionato il rapporto annuale 10-K di Webstar, che è stato presentato oltre un mese in ritardo a maggio.
Ha firmato il rapporto dal suo ufficio di Delhi, India.
“È estremamente insolito vedere una legittima azienda pubblica terminare un piccolo studio di revisione statunitense e poi ingaggiare un’azienda di revisione con sede in Nigeria che ha poi problemi, e terminare quel revisore prima che effettuino un audit e assumerne uno dall’esterno degli Stati Uniti, in questo caso dall’India, per effettuare l’audit,” ha detto Turner.
“Questo dovrebbe essere un enorme segnale d’allerta per gli investitori riguardo la legittimità e la trasparenza dei rendiconti finanziari della società.”
Quando a marzo è stato chiesto riguardo al ritardo nella presentazione e al licenziamento della sua precedente azienda di contabilità e assunzione di Oyebola, Owens ha espresso sorpresa e ha dichiarato che avrebbe indagato.
Possiede ancora milioni di azioni Webstar.
“Se vedessi un problema qui, ci lavorerei,” ha detto.
“E ora mi hai messo in allerta.”
A seguito di ulteriori domande da Bisnow, Owens ha rifiutato di fare ulteriori dichiarazioni pubbliche.
Webstar non ha ancora pagato a lui 325.000 dollari del prezzo d’acquisto di 500.000 dollari, ha rivelato in una registrazione SEC venerdì, anche se il loro accordo affermava che doveva essere pagato entro 90 giorni dalla data di chiusura del 14 giugno 2024.
Turner ha dichiarato che ciò significa che il nuovo team di leadership di Webstar è in default perché non ha mai adempiuto ai termini del contratto di acquisto.
La quota di azioni, che ha diritti di voto supermaggioritari per l’azienda, è ancora detenuta in custodia, secondo l’ultima registrazione della società.
“Devi chiederti, chi diavolo possiede davvero questa cosa?” ha detto Turner.
La biografia di Haynes afferma che ha trascorso 15 anni con “Marriot Corporation” lavorando nello sviluppo immobiliare, licenze e investimenti.
Un’altra biografia di Haynes in una registrazione SEC afferma che ha lavorato per Hyatt e Hilton.
Haynes non elenca Marriott, Hilton o Hyatt come ex datori di lavoro nel suo profilo LinkedIn.
Nessuna delle tre aziende ha risposto alla richiesta di Bisnow per confermare la sua storia lavorativa.
Haynes non ha risposto a una domanda riguardante ulteriori dettagli sulla sua carriera.
Collins è elencato come presidente della società, Lehr è il direttore operativo, e Keer è l’avvocato aziendale.
L’unica esperienza nel settore immobiliare che divulgano è quella del lavoro di Collins nell’acquisto e vendita di proprietà residenziali per la Top Flight Development Group e di Lehr che afferma di avere lavorato “a livello senior di progetti che vanno da aree sciistiche con hotel, condo, F&B e parchi d’avventura a sviluppo e operazioni di parchi acquatici al coperto.”
White non è elencata come membro del consiglio o funzionario, anche se è identificata in un deposito di Thunder Energies come direttore dello sviluppo immobiliare dell’azienda.
In una circolare di offerta presentata alla SEC il 17 marzo — un tentativo di vendere più di 1,4 milioni di azioni — Adrienne Anderson è elencata come CFO di Webstar.
Ma ha presentato le sue dimissioni come CFO ad interim il 19 febbraio, secondo la presentazione di maggio di Webstar.
Nessun nuovo CFO è stato nominato.
La SEC non ha ancora approvato l’offerta di azioni, secondo la registrazione di Webstar della scorsa settimana.
Un portavoce della SEC ha rifiutato di commentare per questo articolo.
La scommessa su Forge
I 10 acri di Ted Turner Drive e Whitehall Street ad Atlanta, che si trovano ai confini di Mechanicsville, Castleberry Hill e del centro, hanno a lungo servito come sede e hub di distribuzione di Gourmet Foods International.
GFI si è trasferita altrove e ha venduto il terreno nel 2021 a Jae Kim, un sviluppatore che ha pianificato di costruire un progetto misto da 3,8 milioni di piedi quadrati ancorato alle scienze della vita chiamato Forge Atlanta.
Kim ha perso il sito due anni dopo, dopo che il fondatore della GFI, Russell McCall, ha pignorato il finanziamento della vendita che ha dato a Kim per l’acquisto.
“In questo momento, è un enorme sito vacante all’incrocio di tre comunità di Atlanta,” ha detto Jason Dozier, membro del consiglio comunale di Atlanta, il cui distretto include il sito di Forge.
“Avere uno sviluppo laggiù ricollegherebbe queste comunità in modo significativo.”
McCall ha incaricato il CEO di SSG Realty Partners, David Branch, l’anno scorso di commercializzare il sito.
Branch ha trovato un nuovo acquirente: Webstar Technology Group.
Webstar prevede di costruire un mix di alloggi di lusso e a medio reddito, hotel, un centro di intrattenimento, un centro conferenze, un centro culturale, spazi per uffici, commercio al dettaglio, spazi verdi e parcheggio, secondo un comunicato stampa del 30 giugno che annunciava di aver messo il sito sotto contratto.
L’azienda sta ancora collaborando con Kim sul progetto.
Webstar possiede l’80% della joint venture di sviluppo, Forge Atlanta Asset Management LLC, mentre la Urbantec Development Partners di Kim possiede il restante 20%, secondo l’ultima registrazione SEC della società.
“Jae ha detto, ‘Dave, penso che ce la faranno,'” ha detto Branch a Bisnow a giugno.
Webstar ha concordato di pagare Urbantec — scritto “Urbatec” nella registrazione — 3 milioni di dollari quando McCall accetta il contratto di acquisto e vendita.
L’azienda ha messo 100.000 dollari in deposito per eseguire il PSA il mese scorso, ha detto in un deposito separato.
Alla fine di marzo, aveva 259 dollari in contanti, secondo il rapporto trimestrale di Webstar per il primo trimestre, presentato in ritardo, il 10 luglio.
Kim è ora vicepresidente di CBRE, lavorando su affari di produzione e logistica nel sud-est.
Non ha risposto a numerose telefonate e email.
Sebbene non si aspettino di chiudere sul sito di Forge fino a gennaio, i dirigenti di Webstar sostengono di essere già in movimento.
Keer ha detto a Bisnow che stanno preparando la prevendita di condomini e negoziando con appaltatori generali.
L’azienda ha dichiarato in comunicati separati che sta lavorando con l’azienda di architettura Nelson Worldwide sia per Bear Village che per Forge Atlanta.
Ha elencato CBRE Hotels/Valuation and Advisory Services come partner aziendale nella sua circolare del 17 marzo.
Un portavoce di Nelson ha rifiutato di commentare.
Un portavoce della CBRE ha rifiutato di commentare quando gli è stato chiesto del ruolo di Kim e se stesse lavorando con Webstar.
Webstar ha anche detto ai potenziali investitori che prevede di collaborare con Wyndham — ma non ha ancora un accordo in atto.
“Webstar Technology Group intende utilizzare Wyndham Hotel e Resorts come strutture operative di tutte le sue filiali,” afferma la registrazione.
“Attualmente sono in corso negoziati, ma non è stato firmato alcun accordo di licenza finale in questo momento.”
Wyndham non ha risposto a numerosi email e chiamate alla ricerca di commento.
Nonostante la portata della proposta di Webstar, l’azienda apparentemente non ha ancora contattato il dipartimento di pianificazione di Atlanta o funzionari della città, ha affermato Dozier il 3 giugno.
Ha avuto numerosi incontri con Kim, ma ha affermato che nessuno di Webstar ha preso contatto.
Il Dipartimento di Pianificazione della Città non ha risposto a tre email e a una telefonata alla ricerca di commento fino al termine dell’articolo.
Dozier ha espresso preoccupazione dopo aver appreso da Bisnow che l’accordo di Webstar a Commerce è fallito e che l’azienda non ha ancora completato un progetto singolo.
“Più mi dici, più sono preoccupato,” ha detto.
Il fallimento di Webstar di divulgare il collasso del suo accordo a Commerce è un’omissione materiale che mostra che Webstar non è trasparente con i suoi azionisti, crede Choudhary.
Sebbene la sua capitalizzazione di mercato di 16 milioni di dollari possa sembrare piccola, Turner ha stimato che ogni investitore che ha acquistato azioni in Webstar è probabile che subisca una perdita totale.
“La SEC dovrebbe fermare il trading di queste azioni, tipo, ieri,” ha detto Turner.
