Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/south-florida/news/construction-development/miami-developers-reckon-with-sea-level-rise-and-shifting-regulations-129815
La costa della Florida meridionale potrebbe essere tra i beni immobili più preziosi al mondo, ma con l’innalzamento del livello del mare, gli sviluppatori sono costretti ad adattarsi — e alcuni stanno considerando per quanto tempo possono continuare a costruire accanto a acque in crescita.
Amid the threat of increased flood risk, uneven local mandates and cuts to the National Oceanic and Atmospheric Administration and National Hurricane Center, developers are grappling with the challenges that come with building billion-dollar oceanfront projects.
“Penso che a lungo termine, bisogna valutare se davvero ripensare allo sviluppo delle aree costiere a rischio sia conveniente,” ha detto Chris Schlank, Managing Partner di Savanna, la settimana scorsa durante il Waterfront Development Forum di Bisnow.
La Savanna, con sede a New York, sta costruendo un lussuoso complesso di condomini e appartamenti chiamato Olara a West Palm Beach, sulla Laguna di Lake Worth. Ha ottenuto un prestito di costruzione di 380 milioni di dollari per l’edificio a marzo.
Separato da North Flagler Drive, Schlank ritiene che la proprietà sia relativamente protetta, con investimenti minimi nelle caratteristiche vulnerabili, a differenza del molo privato della lussuosa proprietà situato dall’altra parte della strada.
Schlank ha affermato sul palco presso il Mayfair House Hotel a Coconut Grove che la proposta di valore per la costruzione sulla waterfront sembra ancora ovvia nel breve termine, ma la crescente frequenza di tempeste catastrofiche lo mette in pausa.
“Sarà esponenziale? Sarà un costante aumento delle inondazioni?” ha chiesto. “Non lo sappiamo.”
La NOAA, l’agenzia federale responsabile del monitoraggio degli eventi meteorologici negli Stati Uniti, ha annunciato che smetterà di riportare sui disastri da miliardi di dollari, il che potrebbe rendere più difficile per i settori valutare i costi e la frequenza delle tempeste gravi.
Tuttavia, la mancanza di accesso ai dati della NOAA non ferma l’innalzamento delle temperature dell’Oceano Atlantico, che ha raggiunto livelli storicamente alti e continua a salire, portando a uragani più frequenti e intensi.
Gli oceani stanno anche crescendo — la NASA ha scoperto che il livello del mare è aumentato lo scorso anno più di quanto inizialmente previsto di 0,06 pollici, ha riportato il Miami Herald. I livelli del mare si prevede aumenteranno di altri 2 piedi entro il 2060. Ma Miami, che si trova solo a circa 3 piedi sopra il livello del mare, potrebbe raggiungere tale soglia prima.
Danilo Nanni, principale della DeSimone Consulting Engineering di Miami, ha affermato che il suo team, che ha lavorato sul terminal delle navi da crociera MSC a PortMiami, ha pianificato per l’innalzamento del livello del mare.
Hanno progettato il terminal per affrontare fino a 3 piedi di innalzamento del livello del mare, realizzando la struttura per funzionare sotto molteplici scenari di elevazione, tra cui pavimenti di garage più alti e infrastrutture flessibili che potrebbero essere adattate nel tempo.
“Puoi mitigare i costi perché stai cercando di progettare in modo che funzioni con l’innalzamento del livello del mare,” ha dichiarato Nanni.
Ma adattarsi non è sempre così semplice, poiché cambiamenti nelle normative e la mancanza di regolamentazioni coese complicano il processo, hanno affermato i relatori.
Alcuni dei cambiamenti più significativi negli standard di costruzione negli ultimi cinque anni sono stati i codici di costruzione delle barriere marittime, ha dichiarato Laura Tauber, principale della Taubco Realty Co. di Bay Harbor.
Miami Beach ha lanciato un Piano di Prioritizzazione delle Barriere Marittime nel 2021 che ha identificato 66 barriere marittime e tre coste viventi che necessitavano di attenzione. Poiché il 91% delle sue barriere marittime si trova su proprietà private, la città ha rafforzato la politica per richiedere a tutte le nuove barriere di essere costruite a un’elevazione di 5,7 piedi sopra il livello standard del mare.
Ha anche richiesto che le barriere marittime in deterioramento fossero ricostruite a quel medesimo standard.
I materiali da costruzione per le proprietà devono inoltre rispettare requisiti più severi per l’elevazione di base contro le inondazioni, ha affermato Tauber.
Ma non è un processo fluido con le municipalità.
Jorge Garcia, CEO della Garciastromberg, ha lavorato a un progetto di barriera marittima dove i regolatori insistevano su un nuovo standard di elevazione, indipendentemente dalle condizioni esistenti del sito.
Quando il suo team ha creato un modello 3D, ha rivelato che costruire la barriera all’altezza imposta avrebbe intrappolato l’acqua durante le tempeste, trasformando il sito in una “vasca d’acqua” di 13 acri, allagando gli edifici che era destinata a proteggere.
“La costante mancanza di un approccio coeso alla situazione normativa — non solo le normative sono difficili, complicate e diverse, ma l’incompetenza nell’interpretazione da parte delle municipalità è così frustrante,” ha affermato Garcia.
Il Vice Presidente Senior della Tavistock Development Co., Chris Gandolfo, ha ricordato di aver avuto problemi con la Federal Emergency Management Agency sul progetto di riqualificazione di Pier Sixty-Six a Fort Lauderdale e la sua barriera contro le inondazioni.
Gli sviluppatori avevano pianificato un’elevazione di 6 piedi per lo sviluppo misto di 13 mila piedi quadrati al 2301 SE 17th St., ma una volta completati i disegni, FEMA ha cambiato il requisito a 7 piedi.
La soluzione è stata quella di prepararsi ad affrontare circostanze sempre mutevoli e sviluppare un muro che potesse essere elevato fino al grado esistente man mano che i requisiti cambiavano, ha detto Gandolfo.
“Non è facile,” ha detto Gandolfo. “Richiede molta collaborazione con le agenzie, sia locali, statali, federali, e con i loro team di design per far funzionare tutto ciò.”
Per alcuni, la sfida è ben accetta.
A causa della resilienza incorporata negli edifici più recenti di Miami, il cambiamento climatico e l’aumento dei premi assicurativi tendono a posizionarsi più in basso nella lista delle preoccupazioni immediate degli sviluppatori, ha affermato Bryan Cho, Executive Vice President di Related Ross.
“Hanno davvero stabilito standard per le nostre zone ad alta velocità degli uragani, hanno reso la nuova costruzione molto superiore a quella legacy,” ha affermato Cho. “Francamente, questi sono gli edifici più forti e resilienti al mondo che stiamo creando oggi, e ogni tre anni, quegli standard diventano sempre più elevati.”
