Fonte dell’immagine：https://www.amny.com/news/small-landlords-city-failing-new-yorks-housing-crisis/
La casa al 886 Fairmount Place, che Marisol Owen e suo marito affittano a tre inquilini, è diventata una fonte di costante stress dopo che un inquilino ha smesso di pagare l’affitto nel 2021. Il 19 maggio 2025, questa situazione continua a persistere.
In mezzo alla crisi abitativa di New York City, molti piccoli proprietari di immobili sentono la pressione dei crescenti costi di manutenzione, inquilini poco collaborativi e quella che considerano una mancanza di sostegno da parte delle agenzie municipali e statali.
Anche se il mercato degli affitti della città è spesso associato a torri sfarzose e proprietari immobiliari corporate, i piccoli proprietari continuano a rappresentare una parte significativa del mercato.
Gli esperti immobiliari hanno riferito a amNewYork che si stima che tra il 30% e il 50% del mercato sia di proprietà di piccoli proprietari, definiti come proprietari di edifici con 10 unità o meno. I proprietari “mom-and-pop” che possiedono solo alcuni immobili sono anche comuni. Poco prima della pandemia, il sito web di dati immobiliari justfix.org ha riportato che il 28% dei 2,3 milioni di unità in affitto di New York City era di proprietà di luoghi con traiettorie di proprietà via via più piccole, con meno di cinque immobili.
New York City ha a lungo mantenuto una serie di leggi favorevoli agli inquilini, plasmate da una storia di noti proprietari assenti con ampi portafogli di proprietà spesso afflitti da violazioni del codice abitativo e, in alcuni casi, collegati a incendi fatali, crolli strutturali e altre tragedie.
Ma alcuni sostengono che la pendolo si sia inclinato troppo a favore degli inquilini, ponendo oneri sui piccoli proprietari che li dissuadono dall’affittare le loro case, riducendo infine l’offerta di appartamenti a prezzi ragionevoli.
In mezzo alla spinta per un aumento dei diritti degli inquilini, i piccoli proprietari affermano di sentirsi senza alcun sostenitore, anche quando i loro inquilini si rivelano disastrosi.
La lotta per il supporto per i proprietari di immobili
Per esempio, la storia di Marisol Owen, in cui ha lottato per ottenere l’affitto da un inquilino moroso nel Bronx per anni e ha dichiarato di aver ricevuto poco aiuto da parte delle agenzie municipali, evidenza le sfide sistemiche che possono dissuadere i proprietari di immobili dall’affittare unità.
Owen e suo marito Steffan affittano una casa a tre famiglie nel Bronx. Hanno visto crescere la loro frustrazione con uno dei loro inquilini, Wesley Linares, che ha smesso di pagare l’affitto a giugno 2021 dopo non aver rinnovato i suoi sussidi di affitto forniti dalla città.
Entro la fine del 2022, Linares doveva oltre $31.000. Ma dopo che Owen ha contattato ogni organizzazione, funzionario eletto e agenzia municipale che poteva pensare, nessuno ha potuto aiutare a risolvere la situazione se non consigliandole di avviare il processo di sfratto contro Linares, che sperava di evitare. A volte, Owen ha detto che le veniva essenzialmente detto: “Aiutiamo solo gli inquilini”.
amNewYork ha contattato Linares via email e non ha ancora ricevuto risposta.
Owen, assistente sociale, ha dichiarato di aver sofferto di depressione e di ansia aumentata e ha trascorso ore infruttuose ogni giorno al telefono alla ricerca di aiuto.
“Mi sento invisibile come individuo”, ha dichiarato Owen a amNewYork nel gennaio 2023, quando ha contattato in speranza di amplificare la difficoltà dei piccoli proprietari.
I sostenitori dei piccoli proprietari sostengono che la città debba bilanciare meglio i diritti dei proprietari di immobili e degli inquilini per mantenere l’offerta di alloggi esistenti.
Ann Korchak, presidente del consiglio dell’organizzazione di advocacy grassroots Small Property Owners of New York Inc. (SPONY), ha dichiarato a amNewYork che la città ha davvero bisogno di piccoli proprietari come Owen per rimanere nel business degli affitti, poiché rappresentano una fonte importante di “abitazioni a prezzi naturalmente accessibili”.
Korchak ha detto che SPONY mantiene i contatti con circa 700 proprietari, molti dei quali affittano una proprietà trasmessa da generazioni. Di solito addebitano affitti modesti e danno priorità a trovare i giusti inquilini, specialmente in situazioni in cui il proprietario vive ancora sulla proprietà. Poiché i piccoli proprietari spesso trovano inquilini tramite passaparola, possono contribuire a formare “enclavi di immigrati” e creare comunità forti, ha affermato Korchak.
Se i proprietari “mom-and-pop” smettessero di affittare, sarebbe una grande perdita per una città che ha bisogno di mantenere ogni bit di alloggio che ha. “Questi piccoli proprietari sono cruciali per il mercato abitativo”, ha detto Korchak.
Non c’è dove rivolgersi
Owen ha dichiarato di non aver mai previsto problemi significativi quando affittava la loro casa al 886 Fairmount Place nel quartiere West Farms, vicino a Crotona Park.
Quando lei e suo marito hanno acquistato la proprietà 11 anni fa, aveva una storia di inquilini stabili e di lunga durata. Uno viveva lì quando gli Owen hanno comprato la casa e rimane lì anche oggi.
Un giorno nel 2019, quando la coppia viveva ancora nella casa, una donna che Owen ha detto essere una realtor privata ha bussato alla porta. Owen non era a casa, ma la donna ha parlato con la madre di Owen e ha trasmesso il messaggio che una persona che lasciava un rifugio per senzatetto aveva bisogno di una casa. Owen ha successivamente accettato di farlo trasferire nell’unità del secondo piano e ha continuato a vivere nella casa per circa altri due anni prima di trasferirsi a nord.
Dal momento che Linares, che aveva 30 anni all’epoca, proveniva da un rifugio, aveva diritto a un sussidio CityFHEPS. Questo sussidio consente in genere all’inquilino di pagare l’affitto a non più del 30% del proprio reddito, mentre il voucher copre il resto.
Quando Linares ha firmato il contratto per vivere nella casa degli Owen, CityFHEPS copriva $1.250 al mese, che in seguito è aumentato a $1.850. La città ha pagato il primo anno intero in anticipo, ma quando è arrivato il rinnovo annuale di CityFHEPS, non ha presentato la domanda richiesta. Nonostante i ripetuti sforzi di Owen per contattarlo, la città e persino sua madre, Linares non ha mantenuto i contatti con i funzionari e alla fine è stato escluso dal sistema.
Secondo la domanda di rinnovo, se fosse rimasto in contatto con i lavoratori sociali e avesse presentato la domanda di rinnovo di CityFHEPS – anche con un anno di ritardo – probabilmente sarebbe stato in grado di riavviare i suoi benefici.
La città invia promemoria di rinnovo di CityFHEPS cinque mesi prima, due mesi prima e due giorni prima, secondo un portavoce del Dipartimento dei Servizi Sociali (DSS). Circa il 90% dei 55.000 titolari di voucher della città rinnova con successo quando necessario, e coloro che escono dall’iscrizione sono generalmente quelli che si trasferiscono fuori città, diventano non ammissibili al reddito o muoiono, ha affermato il portavoce.
Sfortunatamente, Linares è diventato uno dei pochi che è passato tra le crepe.
Un sistema ‘divisivo’
Owen ha dichiarato di aver sofferto emotivamente e finanziariamente durante il lungo processo legale che è seguito quando lei e suo marito hanno finalmente avviato un’azione di sfratto per morosità contro Linares nell’ottobre 2023. Il registro degli affitti presentato al Tribunale della Casa del Bronx mostra che Linares non ha pagato l’affitto per 27 mesi tra luglio 2021 e ottobre 2023 e doveva un totale di $49.950.
Nonostante il chiaro problema di morosità, Owen ha detto di essere stata trattata come la cattiva della situazione quando contattava le agenzie municipali e i funzionari eletti. Ha definito il sistema “divisivo”, ponendo gli inquilini contro i proprietari di immobili anche quando l’inquilino è chiaramente in torto.
Owen ha dichiarato di essere empatica nei confronti della necessità di Linares di ulteriore aiuto per seguire le sue responsabilità. Lei stessa ha una forma abbastanza grave di ADHD e fatica a tenere il passo con la burocrazia, ha detto.
Ma per quanto stesse lottando lui, anche lei lo era – dalla perdita di reddito e dallo stress quotidiano di cercare di gestire la situazione.
“Cosa succede al piccolo proprietario che è anche emarginato?” ha chiesto Owen. “Devono essere giusti per entrambe le parti.”
Owen ha detto di aver dovuto prendersi un permesso dal lavoro perché la sua ansia era diventata ingestibile. Più il processo si prolungava, con i tribunali che davano a Linares almeno tre opportunità di rinnovare i benefici, più lei sentiva di essere stata ignorata.
I funzionari eletti le hanno detto che non c’era nulla che potessero fare, e Owen ha detto di credere che alcuni uffici le bloccassero le chiamate mentre cercava ripetutamente di contattarli per discutere i suoi diritti come proprietaria di un immobile con un inquilino moroso.
“Mi sono sentita come se non avessi un posto dove andare”, ha commentato.
‘Ambito di limbo’ della casa
Korchak, del gruppo di piccoli proprietari SPONY, ha dichiarato che la città ha messo Owen “in una situazione impossibile”.
Come ha scoperto Owen, i tribunali della casa di New York City sono sovraccarichi con oltre 150.000 nuovi casi all’anno, secondo il Manhattan Institute for Policy Research.
Ciò significa che i proprietari possono rimanere in “limbo della casa” per anni senza sapere quando o se recupereranno qualsiasi somma di denaro persa – e quando finalmente si muovono per sfrattare, in genere devono già sei mesi o più di affitti arretrati, ha detto Korchak.
“Una volta che sei in tribunale, hai già perso”, ha affermato.
Korchak ha concordato con Owen che la città non fa abbastanza per supportare i proprietari di immobili, specialmente i piccoli, che non hanno personale per aiutare con i compiti amministrativi.
Oltre ai problemi di morosità, mantenere i requisiti del codice abitativo della città è un’altra sfida. Korchak ha dichiarato che i piccoli proprietari hanno poche risorse a cui fare riferimento quando cercano di conformarsi a requisiti che possono essere confusi per i proprietari inesperti.
Owen ha avuto alcune esperienze di questo tipo. Ha detto che ci fu una volta una perdita di caldaia nella casa in affitto, e ha frainteso i requisiti per risolvere la violazione del Dipartimento della Conservazione e dello Sviluppo degli Edifici (HPD) e ha finito per perdere tre mesi di affitto. Ha anche ricevuto una violazione l’anno scorso per non aver inviato la copia cartacea del rinnovo dell’affitto all’HPD dopo aver completato il modulo e pagato la tassa online.
Mentre i proprietari faticano a rispettare le normative, gli inquilini vengono spesso avvisati di andare direttamente all’HPD con qualsiasi problema, il che può portare a denunce infondate, ha detto Korchak. “L’HPD è stato utilizzato contro di noi.”
Inoltre, gli inquilini spesso hanno più protezioni incorporate rispetto ai proprietari quando i casi finiscono in tribunale della casa.
Per esempio, il programma di diritto al consiglio della città – che garantisce rappresentanza legale nelle procedure di sfratto – si applica solo agli inquilini, senza “alcun riconoscimento lì” per i proprietari che sono altrettanto in difficoltà finanziaria, secondo Korchak.
“Non ci sono risorse per noi. Ci viene solo detto di resistere”, ha detto.
Crede che il già compromesso sistema abitativo della città diventerà ancora peggiore se i piccoli proprietari immobiliari – sentendosi abbandonati dal sistema legale e sopraffatti dalle perdite finanziarie – decidessero di uscire dal mercato degli affitti.
Se i piccoli proprietari smettono di affittare, molti dei quali offrono affitti sotto mercato o flessibili a inquilini a lungo termine, New York rischia di ridurre ulteriormente il suo stock di alloggi a prezzi accessibili, spingendo più inquilini verso alternative sempre più competitive e costose.
Costruire nuove abitazioni richiede tempo, e mentre avviene più sviluppo, “non puoi schiacciare le persone che possono effettivamente ospitare le persone mentre costruisci più abitazioni”, ha affermato Korchak.
Soldi in cambio di chiavi
Oggi, Linares vive ancora al 886 Fairmount Place, poiché i tribunali gli hanno dato più opportunità di ri-registrarsi per i sussidi abitativi. Ha finalmente ri-registrato per CityFHEPS, e Owen ha dichiarato di ricevere ora l’affitto corretto ogni mese.
Anche se gli Owen hanno ricevuto una sostanziosa porzione degli affitti arretrati di Linares – alcuni provenienti dal programma ERAP durante il COVID e alcuni da CityFHEPS – Owen ha dichiarato di credere di aver ancora perso circa un anno di affitto.
Più di ogni altra cosa, ha detto di voler che Linares si trasferisca. Vuole affittare l’appartamento a un caro amico, che è gravemente malato di insufficienza renale e ha lasciato una casa di cura per vivere con Owen e suo marito. Se l’amico potesse prendere l’appartamento di Linares, i due altri inquilini della casa, entrambi lavoratori nella sanità, potrebbero potenzialmente aiutarlo a prendersi cura di lui, ha detto.
“Mi piacerebbe riavere i miei soldi, ma voglio anche [Linares] fuori”, ha detto Owen. Ha intenzione di avvisarlo quest’autunno che non rinnoverà il suo contratto di locazione alla prossima stagione invernale.
Korchak ha detto che è comune per i proprietari ricorrere a quello che ha definito un accordo “cash for keys”, semplicemente pagando l’inquilino per andarsene.
Ma il problema si complica: i proprietari che hanno un’esperienza negativa spesso diventano “aversi al rischio”, restando su unità vuote fino a trovare “la situazione perfetta”, ha detto.
Molti arrivano al punto di affermare che non affitteranno mai più – e se i proprietari piccoli finiscono per vendere, è più probabile che la proprietà sia destinata a una presa corporativa invece di, per esempio, essere acquistata da una famiglia immigrata bisognosa.
Perdere anche uno di questi appartamenti relativamente accessibili sarebbe una cattiva notizia per la città, che ha un obiettivo “lunare” di creare 500.000 unità abitative nei prossimi dieci anni.
“Avendo un’altra unità che esce dal mercato perché il proprietario non riesce a ottenere il pagamento e l’unità è lasciata in limbo statutario significa, sì, che ciò rende peggiore la nostra crisi abitativa”, ha dichiarato Basha Gerhards, vicepresidente senior della pianificazione per il Real Estate Board di New York (REBNY), in un’intervista con amNewYork.
Owen ha dichiarato di aver imparato alcune lezioni dure come piccolo proprietario di immobili. E non è sola: ha detto che un vicino della casa in affitto nel Bronx sta affrontando lo stesso problema, affittando a una coppia con un voucher Section 8 che non ha pagato la sua parte dell’affitto da un anno. Il vicino ora desidera semplicemente pagare i suoi inquilini per andare via, ha riferito Owen.
Ipoteticamente, ha detto che se avesse un amico che volesse affittare la sua proprietà, gli direbbe di essere “molto cauto” al meglio.
“E se la mia amica vivesse nel posto, nemmeno per sogno”, ha detto. “Non hai diritti nella tua stessa casa.”
