Fonte dell’immagine：https://sfstandard.com/2025/10/15/potrero-power-station-middle-income-housing/
Enrique Landa spera che il successo dell’apertura di un edificio residenziale con 105 unità questa settimana nel suo sviluppo di Potrero Power Station, specificamente dedicato a insegnanti, infermieri e lavoratori che rappresentano il cuore pulsante di San Francisco, non sia un’eccezione.
Non si stanno costruendo molte abitazioni in città al giorno d’oggi.
I pochi progetti che proseguono normalmente ricevono sovvenzioni pubbliche in caso di alloggi a basso reddito, oppure sono liberi di applicare affitti senza limiti per quanto riguarda gli sviluppi a mercato.
Ma questo lascia un’enorme fetta di case non costruite nella categoria del “missing middle”.
“La gente presume semplicemente che non esista”, ha affermato Landa, partner dirigente dello sviluppatore Associate Capital.
“E se esiste, pensano di non avere i requisiti per accedervi.”
Questo alloggio per il ceto medio è pensato specificamente per le famiglie con un reddito compreso tra il 50% e il 110% del reddito medio della zona.
A San Francisco, quel numero è nella fascia bassa dei sei zeri e spesso significa che molti residenti spendono ancora regolarmente più della metà del loro reddito per l’abitazione.
In un ambiente difficile per lo sviluppo immobiliare, Landa ha fatto ogni sforzo per rendere questa sorta di abitazioni una realtà.
Ogni unità all’interno dell’edificio Sophie Maxwell è riservata a coloro che appartengono alla fascia di reddito medio-basso.
Landa e il suo team hanno intrapreso una campagna di marketing negli ultimi settimane per modificare la percezione del pubblico riguardo ciò che è disponibile con uno stipendio da ceto medio a San Francisco e per affittare completamente il nuovo edificio.
Invece di affidarsi a una tradizionale campagna postale, Associate Capital ha contattato direttamente i datori di lavoro locali e ha pubblicato annunci sui mezzi pubblici chiedendo: “Hai bisogno di una casa e guadagni meno di 185.000 dollari?”
Con grande disappunto del suo team, a causa della sua natura eccessiva, Landa ha persino affittato un proiettore per proiettare l’immagine di una casa dalla terrazza sul tetto dell’edificio prima del taglio del nastro di mercoledì.
Ora, ogni unità ha circa otto aspiranti in affitto, ha affermato.
Le nuove unità di mercato attraggono in media da uno a due candidati per unità, mentre quelle a basso reddito tendono ad attirare più di 50 aspiranti.
Un’estrazione casuale sarà effettuata entro la fine del mese per assegnare gli appartamenti ai nuovi residenti dell’edificio appena costruito Sophie Maxwell, intitolato all’ex supervisore della contea di Distretto 10, all’angolo tra le strade Maryland e Humboldt, sulla parte centrale orientale della waterfront della città.
Il progetto è la prima nuova struttura a sorgere in un’area industriale in via di sviluppo che è destinata a essere riqualificata in una comunità a uso misto nei prossimi decenni.
Associate Capital ha acquisito le sue porzioni dell’ex Potrero Power Station da NRG Energy nel 2016.
Quando la società ha ottenuto l’approvazione per i vari progetti commerciali e residenziali sul sito dai pianificatori della città quattro anni dopo, la pandemia di COVID-19 ha stravolto tutto, fermando la costruzione e l’appetito degli investitori per nuovi edifici per appartamenti, uffici e hotel.
“Abbiamo lavorato per tutta la vita per ottenere l’approvazione di questo progetto.
Poi, interi segmenti di asset sono scomparsi, ” ha continuato Landa.
Il discorso originale per la riqualificazione della Potrero Power Station prevedeva l’aggiunta di oltre 2.600 nuove case, 1,8 milioni di piedi quadrati di spazio commerciale e sette acri di nuovo spazio aperto.
Ma anni di inattività hanno minacciato di soffocare questo sforzo, ha affermato Landa.
Pertanto, senza finanziamenti per dare inizio ai lavori, il suo team ha iniziato a esplorare metodi non convenzionali.
Nel 2022, hanno trovato una soluzione nel forma di un programma di riciclo di obbligazioni della California Housing Finance Agency.
Il programma oscuro consente agli sviluppatori di ottenere denaro anticipato riutilizzando obbligazioni esenti da tasse di progetti precedenti, che altrimenti scadrebbero, per finanziare nuovi alloggi a prezzi accessibili.
Per qualificarsi per il programma, Landa ha affermato che la sua azienda ha dovuto lavorare per 18 mesi con cinque banche e tre studi legali per garantire che il progetto Sophie Maxwell rispettasse i requisiti di accessibilità e temporali.
Nel 2024, l’allora sindaco London Breed e il Consiglio dei Supervisori hanno anche creato un Distretto di Finanziamento per Infrastrutture Migliorato (EIFD) che ha permesso ad Associate Capital di catturare le entrate fiscali aggiuntive generate dallo sviluppo e utilizzarle per finanziare miglioramenti alle infrastrutture, come strade, servizi pubblici e altre strutture pubbliche.
Le garanzie fornite da entrambi i meccanismi hanno ridotto il costo per il finanziamento del progetto.
Landa ha affermato che il suo team ha dovuto cercare quante più efficienze progettuali possibili per rendere il progetto redditizio.
In genere, un’unità residenziale nuova a San Francisco costa circa 1 milione di dollari da costruire.
Presso Sophie Maxwell, il suo team è riuscito a ridurre quel numero a 670.000 dollari.
“L’economia degli alloggi a prezzi accessibili non premia necessariamente gli sviluppatori per spendere meno”, ha affermato Landa.
“Il nostro team ha ripensato tutto secondo principi fondamentali e l’ha trattato come un esercizio.”
