Fonte dell’immagine：https://metrophiladelphia.com/philadelphia-housing-policies-health/
Con il piano abitativo da 2 miliardi di dollari del sindaco Cherelle Parker che avanza, i dibattiti accesi continuano su un altro insieme di proposte municipali di housing che potrebbero trasformare i diritti degli inquilini a Philadelphia.
Nel giugno 2025, il Consiglio della città di Philadelphia ha preso in considerazione tre proposte di legge sulle abitazioni, collettivamente note come il Safe Healthy Homes Act.
Il pacchetto è stato introdotto da Nicolas O’Rourke, un membro del consiglio elettorale at-large che appartiene al Working Families Party.
Una delle leggi ha autorizzato la città a creare un fondo per i inquilini che devono trasferirsi in caso di condanna dei loro edifici da parte degli ispettori comunali.
La legge è stata firmata, anche se rimane poco chiaro come sarà finanziato il fondo.
Le altre due leggi si sono arenate.
Una era un’ordinanza che avrebbe ampliato in modo significativo i diritti degli inquilini, e l’altra – nota come il Diritto alle Riparazioni – avrebbe cambiato il modo in cui Philadelphia garantisce la sicurezza delle abitazioni per gli inquilini, dando potere alla città di ispezionare proattivamente gli affitti per violazioni del codice abitativo.
Queste leggi trattano questioni di politica abitativa, ma sono anche questioni di salute pubblica.
Lo so perché sono un ricercatore a Philadelphia che studia come l’abitazione influisce sugli esiti sanitari.
E, in particolare, ricerche recenti da parte mia e di altri suggeriscono che il destino della legislazione sul Diritto alle Riparazioni potrebbe avere importanti implicazioni per il benessere dei filadelfiani.
**Protezione degli inquilini oggi**
Per comprendere questa nuova evidenza, è importante prima di tutto capire il sistema di regolamenti abitativi di Philadelphia ora, in assenza della proposta di legge sul Diritto alle Riparazioni.
Quando un proprietario affitta un appartamento, la legge della Pennsylvania impone che l’appartamento debba essere abitabile e privo di rischi come muffa, scarafaggi e pericolose dilapidazioni.
Questo principio legale è noto come “garanzia implicita di abitabilità”.
Tutti e 50 gli stati, tranne l’Arkansas, hanno qualche tipo di politica simile a questa, sebbene varino nel modo in cui responsabilizzano i proprietari riguardo alla sicurezza degli inquilini.
Secondo la garanzia e le leggi municipali correlate della Pennsylvania, se le condizioni di una proprietà in affitto peggiorano, gli inquilini di Philadelphia devono prima avvisare il proprio proprietario, il quale ha 30 giorni per correggere l’infrazione, come ad esempio la presenza di roditori o esposizione al piombo.
Se i proprietari rifiutano, tuttavia, gli inquilini si trovano in un cul-de-sac.
Possono presentare un reclamo al Dipartimento delle Licenze e delle Ispezioni, il quale potrebbe emettere una citazione.
Gli inquilini potrebbero anche intentare una causa contro il proprio proprietario, e hanno diritto a trattenere l’affitto.
Ma tutte queste opzioni rischiano di provocare il proprio proprietario – a costi potenzialmente elevati.
Invocare i propri diritti come inquilino può quindi essere complicato.
Devi conoscere i tuoi diritti, documentare le richieste di riparazione per iscritto e essere disposto a affrontare legalmente il tuo proprietario.
Ciò è difficile in una città come Philadelphia, dove la maggior parte degli affittuari – al di fuori di un programma pilota in alcuni codici postali – non ha la garanzia di avere avvocati in tribunale per le abitazioni.
Infatti, a livello nazionale, 9 in 10 proprietari hanno avvocati in casi abitativi, mentre 9 in 10 inquilini non ne hanno.
Le scommesse per gli inquilini sono elevate.
Se si lamentano, rischiano di essere sfrattati – e questo in mezzo a una carenza di alloggi a prezzi accessibili a Philadelphia e in tutto il paese.
Nel 2018, secondo un’inchiesta di notizie locali, i proprietari di Philadelphia hanno presentato oltre 2.000 casi di sfratto subito dopo che gli inquilini avevano sollevato questioni di abitabilità, nonostante gli sfratti di ritorsione siano illegali.
Stime più aggiornate sono difficili da ottenere, poiché questi sfratti illegali non vengono tracciati sistematicamente.
Gli inquilini hanno poca scelta.
Philadelphia non richiede che un appartamento superi una ispezione prima che la città rilasci licenze di affitto o certificati di idoneità all’affitto.
Se sorgono violazioni abitative, spetta agli inquilini far valere e difendere i propri diritti.
**Funzionano le leggi sull’abitabilità?**
Le protezioni di qualità abitativa per gli inquilini, in altre parole, si riducono in gran parte a garanzie implicite di abitabilità, oltre a multe associate che la città può emettere.
Ma questo funziona solo se gli inquilini possono documentare adeguatamente le violazioni, presentare reclami e difendersi dalle ritorsioni.
Nonostante le garanzie formino la spina dorsale del sistema di governance della qualità abitativa di Philadelphia – e le preoccupazioni che queste leggi sobbarchino gli inquilini di responsabilità di enforcement irragionevoli – si sa poco sull’efficacia di queste garanzie.
Fanno sì che gli inquilini evitino di ammalarsi a causa di condizioni abitative precarie?
Per scoprirlo, io e alcuni ricercatori abbiamo esaminato cosa è successo quando nove stati hanno adottato leggi di garanzia implicita di abitabilità come quelle attualmente in vigore in Pennsylvania.
Volevamo sapere se la salute degli affittuari fosse migliorata dopo l’adozione di politiche di garanzia, rispetto ad altri stati dove tali leggi non sono state attuate nello stesso periodo.
Abbiamo anche utilizzato i proprietari di case come gruppo di controllo, confrontando se la salute degli affittuari migliorava in modo unico quando queste leggi venivano attuate.
I nostri risultati sono stati marcati: non abbiamo trovato alcun miglioramento per gli affittuari, nemmeno in un’ampia gamma di risultati sanitari legati all’abitazione, anche 10 anni dopo l’entrata in vigore.
Non ci sono stati effetti sull’asma degli affittuari, allergie respiratorie, bronchite, salute mentale, ricoveri ospedalieri, o persino risultati meno clinici come l’auto-valutazione della salute.
Per essere chiari, le garanzie implicite di abitabilità sono leggi importanti e certamente utili per singoli inquilini.
A livello generale, tuttavia, i nostri risultati suggeriscono che queste politiche semplicemente non funzionano.
Questo è probabilmente particolarmente vero in Pennsylvania, uno stato la cui garanzia implicita di abitabilità ha ricevuto un F- da ricercatori che hanno valutato la completezza delle politiche degli stati per proteggere il benessere degli inquilini.
Uno studio del 2014 nel New Jersey, affianco, getta ulteriore luce sul perché queste politiche falliscano.
I ricercatori hanno esaminato 40.000 casi di sfratto, cercando di vedere se gli inquilini avessero sollevato con successo violazioni della garanzia implicita di abitabilità come difesa.
Data la frequenza con cui i proprietari ritorsionano dopo che vengono sollevati reclami di violazione, ci si potrebbe aspettare che migliaia di inquilini parte in queste cause abbiano invocato i propri diritti di garanzia.
Il risultato? Solo 80 inquilini lo hanno fatto – 80 su 40.000.
In pratica, quindi, i dati esistenti dipingono un quadro desolante: la stragrande maggioranza degli inquilini manca delle risorse finanziarie, della conoscenza legale, delle opzioni abitative alternative o della libertà dalla paura necessaria per proteggere se stessi da condizioni non sicure a casa.
**Le ispezioni proactive degli affitti mostrano più successo**
Quali politiche potrebbero funzionare invece? Città come Rochester, New York, possono fornire una risposta.
Nel 2005, Rochester ha implementato un programma di ispezione proattiva degli affitti per combattere la crisi del avvelenamento da piombo infantile – un problema condiviso da Philadelphia.
Questo significava che gli ispettori municipali di Rochester iniziarono a ispezionare proattivamente le unità in affitto su base regolare e a emettere multe per eventuali violazioni che trovavano.
Gli inquilini non dovevano presentare reclami e quindi non erano costretti in dispute avversariali con i propri proprietari.
I risultati sono stati drammatici.
Entro il 2012, l’avvelenamento da piombo infantile a Rochester era diminuito dell’85%.
Questo calo era quasi 2,5 volte più veloce rispetto al resto dello stato di New York.
Inoltre, gli scienziati hanno scoperto che le unità ispezionate ogni tre anni avevano un terzo del tasso di violazioni del codice abitativo rispetto alle unità ispezionate ogni sei anni.
Se il Diritto alle Riparazioni sia una buona politica per Philadelphia è una questione per i legislatori della città.
Ma la ricerca è sempre più chiara: le attuali politiche abitative della città non proteggono gli inquilini dalle abitazioni non sicure, mentre le ispezioni proattive degli affitti mostrano un reale potenziale nel combattere i persistenti problemi di salute legati all’abitazione.
