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CONTEA DI SAN DIEGO – Un centro commerciale di Escondido sta per ricevere un nuovo aspetto grazie a una ristrutturazione da un milione di dollari e un centro di San Marcos è stato recentemente venduto.
Questi due affari arrivano in un mercato immobiliare retail che rimane forte nonostante un leggero aumento della vacanza, che i broker e i proprietari dicono sia temporaneo, causato dal fallimento di alcune catene retail nazionali di alto profilo.
“In generale, in tutta San Diego, vediamo il mercato resistere piuttosto bene,” ha affermato John Hickman, direttore generale di NewMark Merrill, che gestisce o possiede 32 centri commerciali nella contea di San Diego.
“San Diego, per lo più, supera molte altre aree in termini di occupazione e crescita degli affitti,” ha detto Hickman.
“Se si guarda a un tipico centro commerciale nella zona di San Diego, di solito è completamente affittato e gli affitti sono in genere a un livello piuttosto elevato.”
Tra i più recenti indicatori di forza del mercato immobiliare retail di San Diego, Capstone Advisors, con sede a Carlsbad, ha aggiornato e modernizzato il suo centro commerciale Mission Escondido situato al 201-205 W. Mission Ave. per mantenerlo competitivo, secondo Alex Zikakis, CEO e presidente di Capstone Advisors.
A luglio, il Mission Escondido era completamente affittato a 14 inquilini, tra cui Dongbu Korean BBQ, Prism Jiu Jitsu e Swan Hair Salon.
Quando Capstone Advisors ha acquisito il centro di 41.530 piedi quadrati nel 2011, era affittato solo al 70%, ma da allora è stato costantemente ben occupato dopo una ristrutturazione iniziale, ha detto Zikakis.
“Era in cattive condizioni quando l’abbiamo comprato. Lo abbiamo sottoposto a una buona pulizia,” ha affermato Zikakis.
“Volevamo assicurarci di mantenerlo in buone condizioni.”
Nell’ultima ristrutturazione, Capstone ha sostituito il tetto, cambiato la palette di colori del centro da rosso e crema a bianchi e grigi più contemporanei, installato nuovi cartelli per tutti gli inquilini, installato stazioni di ricarica per veicoli elettrici Tesla e sostituito il paesaggio con piante resistenti alla siccità.
“Devi continuamente investire nelle tue proprietà. Questo è vero per praticamente tutti i tipi di proprietà, ma è certamente vero per il retail. Non vuoi arrivare al punto in cui tutto diventa un po’ stanco e perdi inquilini,” ha detto Zikakis.
“Preferiamo farlo presto in modo che il centro abbia sempre un bell’aspetto piuttosto che lasciarlo deteriorare e poi rincorrere per risollevarlo.”
Evidenza di un mercato forte
In un altro forte indicatore della solidità del mercato, Brixton Capital, con sede a Solana Beach, ha recentemente acquisito il Civic Center Plaza di 60.000 piedi quadrati su un terreno di 6 acri al 125-157 Twin Oaks Valley Road, vicino alla California State University San Marcos, al municipio di San Marcos e al Palomar College.
“È una città nel nostro cortile, e comprendiamo molto bene le dinamiche del suo mercato immobiliare retail,” ha affermato Marc Brutten, fondatore e presidente di Brixton Capital.
Con LA Fitness come inquilino principale, gli altri inquilini di Civic Center Plaza includono FedEx, Subwan, Robek’s, PizzaNova e Ryan Bros Coffee.
“Con un contratto in essere fino al 2037 con il nostro inquilino principale e in una posizione incredibile, ci aspettiamo che Civic Center Plaza sia una forte performance nel nostro portafoglio retail,” ha detto Rob Taylor, presidente e chief investment officer di Brixton Capital.
“In linea con l’attuale mix di inquilini e le demografie della zona circostante, punteremo a inquilini orientati ai servizi, al cibo e alle bevande, e alla salute e benessere per riempire gli spazi che potrebbero diventare disponibili,” ha aggiunto Taylor.
Brixton Capital ha acquisito all’inizio di quest’anno anche il centro Safeway di Petaluma e il centro CVS di Elk Grove.
Mercato in restrizione
La società di brokeraggio immobiliare commerciale JLL ha riportato che la quantità di spazio retail disponibile nella contea di San Diego è aumentata a 6,8 milioni di piedi quadrati nel primo trimestre del 2025, un aumento del 9,4% rispetto al quarto trimestre del 2024.
Con un tasso di vacanza del 4,8%, il tasso di vacanza degli spazi retail nel primo trimestre è stato il più alto dal primo trimestre del 2021 quando ha raggiunto il 5%.
“Il tasso di vacanza è comunque molto, molto basso nel complesso,” ha affermato Brian Quinn, vicepresidente senior di JLL.
“Credo che sia un caso di chi ha e chi non ha. I centri di classe A, A-minori e B-plus stanno ricevendo tutta l’attività con affitti piuttosto buoni,” ha detto Quinn, aggiungendo che i ritardi nei permessi e nella costruzione possono significare che ci vuole più tempo per riempire le suite vuote dei centri commerciali.
“Molti ristoranti si stanno espandendo. Stanno ancora aprendo negozi e facendo tutto il possibile, ma ci vuole solo molto tempo,” ha detto Quinn.
Il mercato immobiliare retail è destinato a restringersi perché c’è stata poca nuova costruzione retail e alcuni siti retail esistenti vengono convertiti in altri usi, principalmente residenziali, secondo JLL.
Nel primo trimestre del 2025, i costruttori hanno demolito 162.093 piedi quadrati di spazio retail, più che compensando i 32.337 piedi quadrati di nuovo spazio retail che sono stati consegnati nel trimestre, ha riportato JLL.
Hickman di NewMark Merrill ha detto che l’aumento dei tassi di vacanza è un po’ fuorviante perché gran parte dello spazio, ora libero, proviene da grandi magazzini come Big Lots, Bed Bath & Beyond e Joann Fabrics.
“Per i grandi magazzini in progetti di buona posizione, ci sono stati effettivamente un buon numero di inquilini sostitutivi là fuori,” ha detto Hickman.
Come esempio, Hickman ha affermato che NewMark Merrill sta negoziando un contratto d’affitto per un nuovo inquilino che prenderà in consegna un grande magazzino vuoto a Oceanside.
Non ha rivelato dettagli in attesa di un accordo finale.
Zikakis di Capstone Advisors ha affermato di essere fiducioso che il mercato retail rimarrà forte.
“Sono ottimista riguardo a ciò che accade nell’economia nazionale. La California ha sicuramente un deficit di bilancio molto drammatico, ma nel complesso, sono molto fiducioso su San Diego. È un posto molto desiderabile in cui vivere. Credo che la domanda dei consumatori rimarrà robusta, soprattutto per i tipi di prodotti che vendiamo in questi centri,” ha detto Zikakis.
“Sto sempre cercando di aumentare il nostro portafoglio di centri commerciali. Continuo a essere ottimista a lungo termine sul retail e non vedo che questo cambi.”
